L’ACQUISITION D’UN BIEN IMMOBILIER PAR LES ETRANGERS EN TURQUIE

L’ACQUISITION D’UN BIEN IMMOBILIER PAR LES ETRANGERS EN TURQUIE

Que ce soit pour travailler ou vivre en Turquie et quelle que soit la nature de l’immeuble, terrain à bâtir ou copropriété, pour disposer d’une résidence secondaire ou encore pour investir dans l’immobilier locatif, il est tout à fait possible pour un étranger d’acquérir un bien immeuble en Turquie dès lors que les conditions posées par la réglementation sont remplies et sous le respect de la procédure prévue à cette fin.

Les dispositions concernant l’acquisition de biens immobiliers en Turquie par des personnes de nationalité étrangère sont prévues aux articles 35 et suivants de la Loi numérotée 2644 sur le Registre Foncier et datée du 22 décembre 1934.

Suite aux modifications apportées par la Loi numérotée 6302 sur les modifications apportées à  la Loi sur le Registre Foncier et à la Loi sur le Cadastre et datée du 3 mai 2012, les conditions de l’acquisition de biens immeubles par les étrangers ont été considérablement assouplies.   Avec l’entrée en vigueur de cette loi, la condition liée au principe de la réciprocité n’est plus nécessaire pour acquérir un bien immobilier en Turquie.

Dans ce contexte, il convient d’examiner dans un premier temps les conditions et la procédure d’acquisition d’un bien immobilier en Turquie par les étrangers (I) pour ensuite s’attarder sur la fiscalité immobilière (II).

1. LES CONDITIONS ET LA PROCEDURE D’ACQUISITION D’UN BIEN IMMOBILIER PAR LES ETRANGERS

1. Conditions

La base légale pour qu’une personne étrangère puisse acquérir un bien immeuble en Turquie est constituée par l’article 35 de la Loi sur le Registre Foncier relatif à l’acquisition de biens immeubles par des personnes physiques et morales étrangères et l’article 36 relatif à l’acquisition de biens immeubles par des sociétés à capital étranger.

Les personnes physiques de nationalité́ étrangère autorisées pour l’acquisition, peuvent acquérir toutes sortes d’immeubles (logement, lieu de travail, terrain, champ etc.) dans les espaces où la propriété privée est possible.

Pour que l’étranger puisse acquérir un bien immobilier en Turquie, il n’est pas nécessaire qu’il ait un permis de résidence. En outre, l’autorité compétente accorde un permis de résidence à court terme aux personnes étrangères ayant des biens immobiliers en Turquie pour un délai d’un an selon la loi numérotée 6458 sur les étrangers et la protection internationale.

Dans les dispositions légales, il existe principalement deux sortes de conditions liées d’une part aux zones militaires et d’autre part à la superficie.

• Conditions liées aux zones militaires :

Avant l’acquisition d’un bien immobilier, il est nécessaire d’obtenir une autorisation des autorités militaires. L’article 9 de la loi relative aux Zones Militaires Interdites et aux Zones de Sécurité dispose que les personnes physiques et morales étrangères ne peuvent acquérir ou louer un bien immeuble dans les zones militaires interdites et les zones de sécurité. De la même façon, le Président de la République peut interdire l’acquisition ou la location de biens immeubles par les étrangers dans les espaces près des zones militaires. A l’exception de cette restriction, les étrangers sont libres d’acquérir des biens immeubles sur tout le territoire turc.

• Conditions liées à la superficie :

Conformément à l’article 35 de la Loi sur le Registre Foncier, la superficie totale du bien immeuble qu’une personne étrangère peut acquérir sur le territoire ne doit pas dépasser 10% de la zone à l’intérieur des frontières de la région où il est situé et ne peut excéder 30 hectares au total dans le pays et par personne. Le Conseil des Ministres a le pouvoir discrétionnaire d’augmenter cette limite jusqu’à 60 hectares par personne.

Selon l’importance de la ville en terme économique, énergétique, environnementale, culturelle et sécuritaire, le Conseil des Ministres a le pouvoir de modifier et de déterminer un taux différent d’acquisition immobilière.

1. LA PROCEDURE D’ACQUISITION

 Avant d’évoquer la procédure d’acquisition d’un bien immeuble, il convient de rappeler qu’en droit turc, la validité des contrats ayant pour objet l’aliénation d’un bien immeuble est soumise à la condition d’établissement d’un acte authentique. Ainsi, le contrat de vente doit prendre la forme d’un acte authentique établi devant le notaire. Même si le contrat de vente est établi devant le notaire, la signature de l’acte de vente définitif devra se faire devant l’officier du registre foncier. En effet, les notaires ne sont pas compétents pour le transfert de propriété d’un bien immeuble. Ceci relève de la compétence des officiers du Registre Foncier.

Les obligations du vendeur vis-à-vis de l’acheteur dans les transactions immobilières ne sont pas explicitement prévues par le Code des Obligations et sont sujettes par analogie aux dispositions relatives à la vente de biens meubles. Ainsi, le vendeur doit fournir de bonne foi toutes les informations relatives au bien immobilier et il a aussi des obligations légales vis-à-vis de l’acheteur telles que l’obligation de garantie et l’obligation de jouissance paisible.

L’acquéreur devient le propriétaire légal du bien immeuble une fois l’enregistrement du transfert de propriété au registre du foncier, étant donné que l’exécution du contrat et le transfert de propriété par enregistrement se font simultanément.

Le paiement du prix de vente est généralement effectué le jour du transfert ou conformément à ce qui a été décidé contractuellement par les parties. Le versement du prix de vente se fait directement sur le compte bancaire du vendeur par l’acheteur ou par les institutions de crédit.

Enfin, il faut noter que le prix de vente du bien immobilier ne peut pas être inférieur à la valeur de la déclaration obtenue par la municipalité où le bien immobilier est situé. Le prix de vente est indiqué sur le titre de propriété et les frais du registre foncier seront calculés sur la base de celui-ci.

1. LA FISCALITE IMMOBILIERE LORS D’UNE PREMIERE ACQUISITION

Lors du transfert de propriété, conformément aux articles de la loi sur les taxes, il existe une taxe à payer. Il est dû au moment de l’enregistrement du titre de propriété. Il s’élève actuellement à 4% du montant déclaré du bien immobilier et est payé par moitié par les deux parties. Ce taux peut varier en fonction des décisions du gouvernement. Le site officiel du registre foncier de Turquie est www.tkgm.gov.tr .

Le nouveau propriétaire est également redevable de la taxe foncière pour l’année s’il est propriétaire du bien au 1er janvier. La taxe est calculée sur la valeur nominale, et non la valeur déclarée et cette valeur est calculée par les autorités locales. Le taux d’imposition dans la plupart des régions est fixé entre 0,1 % et 0,3 % de la valeur nominale pour l’année.

Un propriétaire étranger qui veut revendre son immeuble pourrait également devoir payer une taxe sur la plus-value de son immeuble. Cette taxation n’est toutefois applicable que si le délai écoulé entre l’acquisition et la revente de l’immeuble est inférieur à 5 ans. Aussi, cet impôt n’est du que si un bénéfice a été réalisé sur la revente de l’immeuble dans les cinq ans. La plus-value réalisée à l’occasion d’une cession d’un montant inférieur ou égal à 19 000[1] Livre Turc est totalement exonérée. A partir de cette seuil le taux d’impôt sera variable entre 15 % et 40 %.

Au regard de la complexité des règles fiscales internationales, il est possible et même fréquent de commettre des erreurs dans le cadre de ses déclarations fiscales. Si tel est le cas, la convention fiscale franco-turque du 18 février 1987 fixe les règles d’imposition relatives notamment à l’impôt sur le revenu applicable aux résidents des deux pays.

[1] Le plafond pour l’année 2021selon la règlementation publiée au journal officiel en date du 29 décembre 2020.